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株式会社オン･エステート

登録番号　東京都知事(2)第80111号

不動産賃貸においては、宅建士が重要事項の説明をしなければいけませんが、当然重要事項説明において虚偽事実を記載したり説明すると宅建業法第83条により罰金刑を課されることになります。

株式会社オン･エステートでは、賃貸物件の契約において虚偽の重要事項説明をしている疑いが確認できたため注意喚起をします。

【違法の事実関係】

１．個人事業者であるAは、を営業事務所として使用するため、株式会社オン･エステートが管理するマンションの一室の賃貸契約を締結した。当該物件には、一応形式的にはトイレと一体になった浴室（ユニットバス）があるものの、ガスが通っていないためお湯が出ないことと、シャワーホースが設置されておらず、洗面台の水道栓から浴槽に水を張ることができないため、実体としては浴室としては機能は備わっていないかった。

この点、宅建業法では、重要事項説明においては『台所、浴室、トイレ等』についての説明をする義務が定められているが、株式会社オン･エステートの宅建士はシャワーホースがないことを説明しなかった。

また、ユニットバスはシャワーが外されているため、実際にはトイレとしての機能しか備わっていないので、重要事項説明においては、『浴室なし』または『浴室使用不能』と記載しなければならないが、株式会社オン･エステートの宅建士は『浴槽あり』などと、あたかも浴室として使用できると誤操を招くいう不適法な記載をして、使用できないものを使用できるという虚偽の記載をした。

この点、シャワーのみで浴槽がない浴室も存在するため、『浴槽あり』という説明を『浴室使用不能』と解釈することは到底不可能である。

また、『浴室』というからには、実際に浴室として使用できる状態になければならないが、シャワー等を設置せず、たんに浴槽を置いただけの個室は『浴室』とはいえない。

２．この点について、株式会社オン･エステートのMは、

『シャワーがなくても洗面台からタライに水を溜めれば浴室として使用できるだろう。』

『内覧の際にシャワーがないのを確認したのだから何も問題ない。』

と奇想天外な釈明をしている。

ちなみに内覧の際には浴室が使用不能であることの確認はしていないが、仮に確認をしていたとしても重要事項説明を省くことは法律上許されることではない。なお、Mは一応宅建の資格を数回受験している受験生であるが、これでは合格は無理だろう。

賃借人は、重要事項説明の内容について、株式会社オン･エステートの宅建士から直接釈明を受ける目的で、宅建士に取り次ぐように担当社員Mに求めたが、Mは頑なにこれを拒否する。

（何か不都合なことでもあるのだろうか・・）

３．物件の一部が使用不能である場合は、民法第611条により賃料は当然に減額されることになるが、賃借人は大家に対して浴室が使用できない部分について賃料減額請求を通知したことで民事紛争が発生する。

（通常減額の範囲は当事者に協議で定めることになる）

しかし、大家が減額請求に一切応じないことからさらに民事紛争が激化する。

賃借人としては、紛争の原因は株式会社オン･エステートの宅建士が重要事項説明で虚偽の説明をしたことが原因であると主張し、Mに苦情を申し立てる。

４．その後、Mの上司を名乗る人物が登場するが、およそ堅気の者とは思えないような凄みの利いた話口調であった。

Mの上司は、『言いたいことがあるなら書面で送ってこい。』と語気鋭く言い放ち、一方的に電話を切った。

『普通の会社』なら一方的に電話を切るようなことはしない。

以上

株式会社オン･エステートでは、物件の重要事項説明が曖昧であったり事実反する内容が記載されているため、これから株式会社オンエステートの管理物件を契約する際は一定の注意が必要です。